La financiación alternativa con garantía inmobiliaria en España —la concedida por entidades no bancarias, incluidas las plataformas de crowdlending— cerrará 2026 con 3.891 millones de euros, un 51% más que en 2025, tras crecer a un ritmo anual del 32% entre 2023 y 2025 hasta alcanzar los 2.583 millones. Es la principal conclusión del nuevo Observatorio de financiación alternativa con colateral hipotecario en España, elaborado por TQ Eurocredit, PwC y Cuatrecasas.
El informe nace con la ambición de convertirse en la referencia estadística de un mercado que ya representa alrededor del 20% de la financiación total en España, pero cuya penetración sigue muy por debajo de Estados Unidos (75%), Reino Unido (50%) o Francia y Alemania (40%), lo que refleja un amplio recorrido potencial.
La deuda concentra el 89% del mercado
El grueso del mercado es deuda: alcanzó 2.311 millones en 2025 (el 89% del total) y el Observatorio prevé que crezca un 49% en 2026, hasta 3.442 millones. El avance responde tanto al mayor número de operaciones —de 329 en 2023 a 557 en 2025 y unas 696 previstas en 2026— como al aumento del importe medio, que pasaría de 4,0 a 4,9 millones de euros.
| Indicador | 2023 | 2025 | 2026 (previsión) |
|---|---|---|---|
| Volumen total | — | 2.583 M€ | 3.891 M€ (+51%) |
| Deuda | — | 2.311 M€ | 3.442 M€ (+49%) |
| Operaciones de deuda | 329 | 557 | 696 |
| Importe medio de deuda | 4,0 M€ | 4,1 M€ | 4,9 M€ |
| Equity | 169 M€ | 273 M€ | 450 M€ |
El perfil medio de las operaciones dibuja el estándar del sector: los préstamos financian el 55% del valor de la garantía (LTV), a un tipo de interés medio del 10% y con una duración media de 28 meses, con importes por operación de entre 0,8 y 58,3 millones de euros. El equity, con un peso menor, pasó de 169 millones en 2023 a 273 en 2025 y podría llegar a 450 millones en 2026, casi exclusivamente por el aumento del ticket medio hasta unos 11 millones.
Un complemento del banco en las fases de más riesgo
El informe subraya el papel de esta financiación en las etapas iniciales de las promociones —compra de suelo e inicio de obra—, en las que la banca no suele entrar hasta que el proyecto obtiene licencia y preventas. Entre 2008 y 2025, la diferencia acumulada entre nuevos hogares y viviendas construidas en España alcanzó unas 665.000 unidades, un déficit que podría superar los dos millones de viviendas en 2039 al ritmo actual de construcción.
Lectura para el inversor minorista
El crecimiento del mercado institucional confirma la madurez de un segmento en el que el pequeño ahorrador participa a través de plataformas como Civislend, Urbanitae —que acaba de lanzar con Abante un fondo de deuda inmobiliaria de 50 millones— o financieras especializadas como Izilend, que este mes alcanzó los 1.000 millones financiados en España y Portugal. Los parámetros medios del Observatorio (LTV del 55%, tipo del 10%, plazo de 28 meses) ofrecen, además, una referencia útil para evaluar si las condiciones de una operación concreta están en línea o por encima del riesgo estándar del mercado.
Qué vigilar
Las próximas ediciones del Observatorio permitirán comprobar si la previsión de 3.891 millones se cumple, si el alargamiento de plazos y el aumento de tickets mantiene la calidad de las garantías, y cómo convive el canal minorista regulado por la CNMV con el creciente apetito de fondos y banca por la deuda inmobiliaria no bancaria.